预售许可证过期，购房合同会被认定无效么？
1、实践中，有业主签订购房合同后，发现开发商的预售许可证过期了，那么，如果这时请求解除合同，法院会如何判？
2、《商品房买卖合同司法解释》第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
考虑到司法机关对认定“无效”行为的谨慎态度，从司法解释的文义上理解，对于预售许可证过期的情况，并不等同于从没有取得过预售许可，因为后者可能涉及民事行为“欺诈”而被撤销的情形。
司法实践中，从民事法律角度看，司法解释第2条规定的目的，在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条及《城市房地产开发经营管理条例》第24条规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。
从行政法律角度看，商品房预售实行预售许可制度，属于行政管理举措，是管理性强制性规定，开发商没有取得预售许可证应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。
因此，司法机关的态度很明确：预售许可是否过期，不是民事诉讼裁判者能管的事情，不能因为预售许可证过期，就认定购房合同无效。
参考案例：（2017）苏06民终3859号、（2021）京民终409号
3、总结与建议
1）业主想要寻求确认合同无效的真实原因，可能是所购房屋的建筑质量有问题。但如果通过预售许可的瑕疵否定合同效力，实践中很难行得通。在现行法律制度下，业主维权还是要盯紧交房验收，发现问题，一方面及时要求开发商修复，留下书面证据；另一方面，必要时拒绝收房，为可能的诉讼维权争取主动。
2）买房有风险。在商品房预售制的情况下，购买商品房避坑的最好办法是，选择品牌好口碑好的产品，降低风险。
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